2017年5月19日 更新

ミドルエッジ世代の不動産は「居住・事業利用」と「純投資」と「相続財産」としての3つの顔を持つ

ミドルエッジ世代の不動産は「自ら居住用・事業用として利用する」「純投資」「相続財産」の3つの顔を持ちます。不動産は金融商品との類似点はあるものの、物件によるリスク・リターンの個別性、流動性の低さに関する課題が大きく、金融商品と根本的に異なる点も多いです。不動産の資産価値の維持や実現には専門家のアドバイスも必要になります。

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ミドルエッジ世代の不動産は「自ら居住用・事業用として利用する」「純投資」「相続財産」の3つの顔を持ちます。

ミドルエッジ世代の不動産は「自ら居住用・事業用として利...

ミドルエッジ世代の不動産は「自ら居住用・事業用として利用する」「純投資」「相続財産」の3つの顔を持ちます。

1)「自ら居住用・事業用として不動産を利用する」価値側面

2)賃貸収益や不動産価格上昇といった不動産の「純投資」の価値側面

3)不動産の「相続財産」としての「相続(税)対策」としての側面。不動産は個人が保有する資産の中で大きな割合をを占め、相続税の対象資産として位置づけが大きい。

1)「自ら居住用・事業用として不動産を利用する」価値側面

一戸建て住宅のメリットとデメリットを考えてみましょう!

一戸建て住宅のメリットとしては
・増改築・建替え・リフォームや売却が自由であること
・マンションに比べて独立性が高い
・建売住宅は注文住宅より安価
・注文住宅はハウスメーカーが選べて建物設計が自由
一戸建て住宅のデメリットとしては
・都心部では土地・建物が高い
・維持管理・手入れに手間がかかる
・防犯面の安全性で対策が必要になる

分譲マンションのメリットとデメリットを考えてみましょう!

分譲マンションのメリットとしては
・安全性と利便性が高い
・耐用年数が長い
・耐久性、耐震性、耐火性に優れている
分譲マンションののデメリットとしては
・管理、修繕が必要で長期にわたる
・隣接した部屋の生活音、プライバシーの問題がある
・大規模な間取りの変更ができない
・将来の大規模改修や建替えが難しい
一方、賃貸住宅の場合は、相対的に気軽に転居が可能であり、自身のライフプランや家族の事情に合わせることが可能です。

不動産を「所有する」か「賃貸する」かは、ライフプランに加えて、不動産価格の変動やローン金利の水準なども勘案して総合的に判断する必要があります。
「自ら居住用・事業用として不動産を利用する」場合、不動産自体の資産価値に加えて、地域とのつながり、地域のステータス等多様な価値判断材料も勘案しなければなりませんね。

2)賃貸収益や不動産価格上昇といった不動産の「純投資」の価値側面

純投資の側面から見た「不動産」の特徴を考察してみましょう!

ほかの金融資産と比べて不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」
金融機関で購入できる金融商品の例

金融機関で購入できる金融商品の例

金融商品は様々にありますが大別すると「銀行預金」「債券(国債/社債)」「外貨投資」「株式投資」「投資信託」「不動産投資」「年金/保険」といった分類が出来ます。

それぞれの金融商品には「投資対象から得られる収益性」「投資対象の価値の安定性」「投資対象の流動性(換金しやすさ)」といった点で異なる特徴がみられます。またリスクの度合いも金融商品毎に異なります。
不動産は物件ごとの個別性が大きく、流動性リスクが高いという弱点を持つ
不動産はインフレ局面に強い資産。逆に国債などのあらかじめ金利が決まっている「固定金利商品」はインフレが進むと相対的な価値が目減りしてしまいます。
不動産は物件ごとの立地や用途、建設年数などリスク・リターンの個別性が大きく、流動性が低いというリスクもあります。

また日本は人口が減少しているため、不動産ならなんでもインフレ局面で値上がりするとは考えられないため、投資対象を選別した上で分散投資を図り、不動産ポートフォリオを構築することが望ましいでしょう。

少額からはじめられる不動産投資方法の「リート」(不動産投資信託)

「リート」(不動産投資信託)という投資信託を通じた不動...

「リート」(不動産投資信託)という投資信託を通じた不動産投資方法もあります。

企業の事業活動の成果(ファンダメンタルズ)とリンクする株価の価格変動性に比べて、実体資産であるオフィスや住宅の賃貸料やショッピングモールなど商業施設のテナント料は、相対的に安定しており、株価と比べて価格変動性が緩やかであり、多くの不動産に分散投資することで、空室のリスクなども分散されています。

また不動産という目に見える物的資産にリンクしている「不動産オーナーになれる」という投資家価値にも心理的な安心感やあこがれ感も強いようです。
実物不動産への投資は、小さなマンションでも数百万円以上、通常は数千万円以上の多額な自己資金もしくは銀行などからの借り入れ(住宅ローンを組むなど)が必要となりますが、リート銘柄(リート個別株)の場合は多くの投資家から集めた資金で不動産に投資をし、収益を分配する仕組みなので、数万円程度から取引ができる敷居が低い銘柄もあります。
リートに投資する「リートファンド(投資信託)」なら数千円といったさらに少額で投資をはじめることができます。NISA口座を活用した投資信託商品としても高配当が魅力のリートファンドは安定的な人気があります。

特にリートファンドは高配当に対して非課税という恩恵(節税効果)の大きさから、NISAのメリットを最大限に生かせる金融商品のひとつと考えられます。

3)不動産の「相続財産」としての「相続(税)対策」としての側面。

不動産は個人が保有する資産の中で大きな割合をを占め、相続税の対象資産として位置づけが大きいといえます。

資産税法上の不動産の特典について考えてみましょう!

「相続税路線価」は「公示価格」の80%の水準になっています。
被相続人等の事業用や居住用に使われていた宅地等の中で、相続人が相続税の申告期限まで事業もしくは居住を継続している宅地等は、一定の面積を限度として、評価額の一定割合を減額(80%または50%)されます。

ローンでアパートを建てると、相続税評価額を下げられます(アパート建築による節税効果)。

土地を有効に活用することによって、相続財産の評価額が圧縮され、相続税対策に大きな効果をもたらすことになります。
建物の建築価格と固定資産税評価額に差がある
アパートを建てると、その土地は「貸家建付地」の評価減等により賃貸建物の敷地評価を下げられる
アパートには入居者が住んでいますので、その入居者の間接的な利用の権利分を差し引いて評価されるためです。
貸付事業用宅地等を使い評価減が可能
これらの理由で、ローンでアパートを建てると、相続税評価額を下げられます。

不動産の保有リスクを考えてみましょう。

実際には、「相続税評価額」の水準では処分できなくなってしまっている不動産は少なくありません。
売りたい時に希望する金額で売れない(流動性が低いことが金融資産としての不動産の弱点)と家族への分割相続が容易ではありません!
共有持分や区分所有の財産の場合、分割してしまうと各相続人の資産評価が下がる、もしくは流動性(売りたい時に売れない)が低下する可能性もある。
「不動産市場価格の変化」によって「相続税評価額」と「実勢価格」のバランスが変わり、乖離が甚だしくなってしまうリスクもある。
相続税の仕組み自体が変わってしまう「制度変更リスク」もある。
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